PRIMA LEGGE SUL RECUPERO DEI SEMINTERRATI

Il Consiglio Regionale della Lombardia, nella seduta del 28 febbraio 2017, ha approvato la legge regionale sul “Recupero dei vani e seminterrati esistenti”, che verrà pubblicata nei prossimi giorni sul BURL. Si tratta di una legge regionale, che istituisce dunque uno standard unico per tutta la Lombardia.

Finalità della nuova legge è la seguente: “Recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale, con gli obiettivi di incentivare la rigenerazione urbana, contenere il consumo di suolo e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera”.

A tale scopo il legislatore ha previsto una semplificazione della disciplina del recupero dei vani e dei locali seminterrati, che era già possibile, ma non oggetto di una legge specifica, analogamente a come è avvenuto nel 1996, con il varo della legge specifica sul recupero dei sottotetti.

Una legge apposita, nel complesso panorama legislativo italiano, costituisce un indubbio vantaggio perché consente di potersi avvalere dello strumento più forte che esista in materia normativa, il disegno di legge, costituendo uno strumento diretto e più efficace in termini di maggiori possibilità normative concesse e in termini di snellimento delle procedure.

Di fatto la legge opera una doppia semplificazione, da un lato ampliando i confini dei requisiti tecnici che consentono allo spazio “seminterrato” di poter accedere allo status di abitabile, ovvero abbassando il limite dell’altezza utile dei locali principali, e derogando sui rapporti aeroilluminanti; dall’altro consentendone la legittimità urbanistica, derogando cioè dai limiti dei carichi urbanistici imposti dallo stesso piano di governo del territorio, salvo ovviamente il rispetto dei requisiti di altezza ed igienico sanitari di cui sopra.

Vediamo come nel dettaglio:

Cosa si può realizzare nei seminterrati recuperati?

Uffici, appartamenti, attività commerciali, quindi uso terziario, servizi privati, residenziale, o commerciale.

Come si realizza e cosa comporta il recupero del seminterrato dal punto di vista

urbanistico?

Questa condizione potrà essere realizzata, come detto, con l’importante possibilità di deroga espressa dalla legge ai limiti e alle prescrizioni edilizie dei PGT e dei regolamenti edilizi in tema di seminterrati, salvo il rispetto della altezza minima di legge, e corrispondendo gli oneri di urbanizzazione secondaria, connessi al tipo di intervento edilizio;

Come per gli altri casi in cui sono richieste dotazioni territoriali (oneri di urbanizzazione secondaria), il proprietario che accede al recupero del seminterrato potrà corrispondere tali oneri, dovuti per il maggior carico urbanistico derivante dalla volumetria acquisita, con la possibilità di monetizzare gli spazi per servizi e attrezzature pubbliche ove il reperimento degli stessi risulti impossibile.

È prevista un’altezza minima?

Sì, il limite inferiore di altezza, prerequisito per la “nuova” abitabilità dei seminterrati, è di metri 2,40. Tale limite tecnico, come si diceva, si è dunque ampliato, essendo stato abbassato dai precedenti metri 2,70 a metri 2,40 anche per i locali principali dei seminterrati (analogo a quello dei locali accessori di tutti i piani).

Per il recupero si dovranno rispettare le norme igienico sanitarie in vigore?

Sì. La novità è che le norme di aeroilluminazione potranno essere garantite anche con impianti e attrezzature tecnologiche.

Non sarà più requisito indispensabile che ci siano finestre, purché esistano impianti idonei:

– Impianto di scarico regolamentare delle acque mediante valvole antirigurgito; pompe di sollevamento e idonea ventilazione sfociante oltre il tetto

– Impianto di illuminazione adeguato;

– In sostituzione dell’aerazione naturale è ammessa l’aerazione attivata, ovvero un impianto ventilazione meccanica controllata (V.M.C.) con ricircolo dell’aria, con sistemi permanenti ed adeguati alla destinazione d’uso dei locali, in conformità alla normativa tecnica vigente.

E se un seminterrato è già collegato all’ufficio, all’abitazione o al pubblico esercizio?

Fino a 200 metri quadri di superficie lorda di pavimento (slp) per l’uso residenziale e fino a 100 metri quadri per altri usi, il procedimento è ancora più snello e veloce e sono esclusi oneri aggiuntivi.

A quali edifici si applicheranno le nuove norme?

La norma riguarda tutti i seminterrati di edifici esistenti, o con titoli edilizi, serviti da opere di urbanizzazione primaria alla data di approvazione della delibera comunale.

I Comuni dovranno inviare alle ASL copia dei certificati di agibilità in modo che possano essere fatti tempestivamente i controlli. Il recupero delle superfici nelle nuove costruzioni sarà invece possibile dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

Quali pratiche serviranno?

Se non occorrono lavori basterà una semplice comunicazione al Comune, altrimenti le normali pratiche edilizie previste per i lavori del caso.

Destinazione d’uso

Una volta scelta la destinazione d’uso questa non potrà più essere cambiata per dieci anni.

Da quando sarà operativa la nuova legge?

Al massimo entro luglio 2017. I Comuni, infatti, hanno 120 giorni di tempo per escludere parti del territorio dall’applicazione della legge per esigenze di tutele paesaggistica, difesa del suolo e di

rischio idrogeologico.

Perché una legge sul recupero dei seminterrati?

Gli spazi ci sono, ma spesso sono inutilizzati, per mancanza di regole. Da oggi si potranno recuperare con regole certe, senza nuove tasse né burocrazia.

In un momento di crisi economica perdurante e in particolare del settore edilizio un’ottima notizia per i seguenti buoni motivi:

1) Mercato: più offerta per imprese e cittadini.

2) Economico: Rilancio del settore edile, strategico per la crescita.

3) Ambientale: Zero consumo di suolo e più efficienza energetica.

FyBRE Service è a Vostra disposizione. Per richieste di preventivi o studi di fattibilità è possibile contattare: info@fybre.it